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深圳及香港住宅产业化的实践与思考

作者:未知 来源:  更新时间:2015-07-08 16:07:24
         几十年来,我国住宅产业化走过了不平凡的道路。特别是1999年国办发72号文发布以来,住宅产业化迎来了新的发展机遇。住宅产业化几代从业人员付出了艰苦

         几十年来,我国住宅产业化走过了不平凡的道路。特别是1999年国办发72号文发布以来,住宅产业化迎来了新的发展机遇。住宅产业化几代从业人员付出了艰苦努力,积累了丰富的经验,也经历了许多坎坷与挫折。大家高兴地看到,随着“十二五”的开局,党中央倡导的科学发展观贯彻落实,节能减排、绿色低碳发展日益成为全社会的共识,住宅产业化的春天终于到来了。

    在住宅产业化事业即将迎来大发展的时刻,迫切需要住宅产业化的顶层设计,其中对住宅产业化的发展模式的研究值得引起高度重视。以往,对住宅产业化的日本发展模式研究比较全面,对欧美住宅产业化发展模式也有较为深入的研究。发展住宅产业化是一项十分宏大的系统,涉及建设及住宅领域生产方式的根本变革,影响十分深远。在推进住宅产业化的实践中,我国也逐步呈现了自己的独特的发展模式雏形,按地域划分有北京模式、上海模式、沈阳模式等,按企业划分有万科模式、长沙远大模式、黑龙江宇辉模式、中南建设模式、杭萧钢构模式、合肥西伟德模式、上海城建模式等。各地及各企业需根据各自的经济发展水平、产业配套、技术水平、工人素质、施工工艺等选择适合自己的发展模式,其中最重要的是在确保安全的前提下,特别关注经济性和施工简易性指标。
    一、住宅产业化的核心
   近年来,建设部原副部长、全国政协常委、环资委副主任刘志峰多次指出,推进住宅产业化,核心是实现住宅设计的标准化、部品部件生产的工厂化、现场施工的装配化和土建装修的一体化。
刘部长还进一步指出:住宅设计的标准化,要建立一系列的技术标准,尤其是作为标准基础的计量标准、设计标准、制造标准、质量检验标准、测试标准等;还要做到标准统一化:即对行业内现有标准的整合、统一。标准化是产业化的基础,而统一模数又是实施标准化的基础。统一模数制,可以使不同的建筑物及各部分构件的尺寸统一协调,具有通用性和互换性,可以加快设计速度、提高施工效率、降低造价。部品部件生产的工厂化,关键是要研究解决住宅部品部件间的模数协调,促进住宅部品部件的通用性和可替换性。施工现场的装配化,是要建立装配式住宅通用体系:1、建立工业化住宅结构体系,即住宅主体结构实现工厂化生产,达到施工现场拼装的要求,做到结构体系完善。2、建立住宅部品体系,即以外围护、内装修、厨卫、设备、智能化等部品为重点,促进住宅部品向模数化、标准化、通用化、产业化方向发展。土建装修一体化,是要将住宅装修与土建安装进行一体化设计、一体化施工。
     总之,住宅产业化的核心是住宅生产方式的工业化,而工业化的核心又是结构体系的工业化。众所周知,占建筑生产活动70%的工作量是房屋的结构主体,如果对建筑结构主体的生产方式仍然采用传统方法,就难以形成新的产业链,也就不能称为“住宅产业化”,这里所说的“结构体系”是指包括设计、生产、施工的成套技术,并不单指结构本身。
    目前,与新技术配套的技术标准制定相对滞后,是制约住宅产业化的重要因素。一些具体的产业化技术,如预制装配技术,在国外已经发展了几十年,已经非常成熟和完善。关键问题是我国住宅结构体系与国外有很大区别,引进的大部分是单项技术,与国内现行的技术标准、规范不兼容,在设计、施工、验收时无规范、标准可依。
     国外主要住宅结构体系与我国差异较大:欧美日等发达国家的住宅产业化发展水平较高,但存在不同结构体系,且差异很大。欧洲以多层预制混凝土结构体系为主;美国以“钢结构+预制外墙挂板”的高层结构体系为主;日本普通住宅以“轻钢结构和木结构别墅”为主,城市住宅以“钢结构或预制框架+预制外墙挂板”体系为主。新加坡、香港住宅多为高层混凝土建筑,特别是保障性住房(组屋、公屋、居屋等)多采用预制剪力墙结构体系
    我国改革开放30年,住宅建设取得举世瞩目的成就。我国人多地少的基本国情,决定了保障性住房只能以高层建筑为主。例如目前深圳市主管部门已出台规定,保障性住房容积率原则定在3.5,因此保障性住房基本上会以30层左右的高层住宅为主。快速、简单、经济实用的现浇钢筋混凝上结构,特别是剪力墙结构在我国住宅建设中发挥了重要作用。
    我国的住宅产业化模式无法照搬国外现成模式。以保障性住房为主,在高层住宅的剪力墙结构的装配化将成为主流技术;同时应坚持预制与现浇有机结合的装配整体式的技术路线。
住宅产业化涉及生产方式的深刻变革,是集技术创新、管理创新、制度创新“三位一体”的集成创新。笔者在实际工作中,有机会多次学习了香港住宅产业化的许多先进经验,在此愿意与大家分享对住宅产业化香港模式的体会。
    二、住宅产业化的香港模式
    香港总面积约1100平方公里,人口约710万。香港的房屋分为两大类,一类是商品房,另一类是政府兴建或资助的公共住房,公共住房又分为居屋(用于出售)和公屋(用于出租,类似内地公共租赁房)两种。目前,香港拥有居屋约42万套(居住125万人),公屋约72万套(居住213万人)。居住在公共房屋的人口约占全港总人口的50%,较好地解决了市民的居住问题。
    香港公共住房的发展要追溯到二战结束后,大批难民涌入香港,并在山边及空地搭建了大量的木屋居住。1953年12月,九龙半岛石·尾木屋区一场大火,使得5.3万人无家可归,迫使香港政府介入提供住房。这一时期,香港的公共房屋“以徙置区为主,廉租屋为辅”。随着香港经济的飞速发展,政府财力不断增强,居民收入也显著提升,1972年,香港政府提出了“十年建屋计划”,逐步为180万港人提供住房,并提出保证每个家庭住上独立单元式住房,并配备完善的水、电、厨房、卫生间等设施。为此,香港于1973年成立了“房屋委员会”,经过10年努力,共兴建了22万套公共住宅,使百万人从中受益。十年建屋计划,是香港政府第一次系统性提出长远的房屋发展政策,具有深远的影响,并且带动公共房屋的建设从强调建屋数量转变为注重建屋质量。房屋委员会及其执行机构房屋署的成立,使政府建立的专门负责房屋政策的制定和房屋建设的部门,为保证房屋供应、提高房屋质量、推进住宅产业化奠定了基础。香港房屋署还有大量的工程技术人员,对公共房屋的规划设计、建设工程的机械化施工和工业化技术、工程质量提升、工程管理优化等进行了长期的研究和开发,确保了房屋建造技术持续不断进步,稳居世界前列,而且坚持了数十年。这一经验,值得内地政府认真学习借鉴。
    香港房屋政策一直在根据经济社会发展、市民住房需求和负担能力以及房地产市场发展而不断调整。1976年,港府推出“居者有其屋”政策,帮助中等收入居民购买居屋置业。1988年,又推出“长远房屋战略”和自置居所贷款计划,取得了良好的效果。
     香港的公共房屋建设一直在强调标准化设计。香港的公共房屋设计一直提倡“实而不华”的理念。为快速解决居住问题,加快建造速递、减少建造成本及有效控制建造品质,香港在每个时期的公共房屋建设内,都是只以几种住宅标准层平面作为公共房屋的原型,并大量建设。从1953年到1972年,总共建设了七种“号型”系列。从最早期的“第一型”公屋是平面呈H型的六至七层的板式住宅,以周边的通廊围绕住房单元,公共卫生间和厨房位于连接处的结构;到“第三型”开始使用中央走廊来连接每层的单元,同时每个住宅单元也有了自用的厨房和洗手间。从1973年到1982年的十年建屋计划阶段,从双塔型大厦逐步发展到Y型大厦。从1983年到2003年的长远住房策略阶段,又推出了和谐式和康和式公屋。和谐式公屋是以模块作为住宅的基本单位,共拥有四种基本模块,包括一个“核模块”和三个附加模块,并通过模块的组合,形成系列化、多样化的套型。康和式公屋是在和谐式公屋的基础上不断改进的结果。和谐式和康和式的公屋都具有标准化、模数化的特点,并在建造过程中大量使用了预制构件。2000年后,香港逐步采用了“因地制宜”的设计思路,即制定若干标准户型,再根据每个项目的不同情况将标准户型予以组合,以充分提高土地的利用效率。
    香港公共房屋建设大力推广工业化建造和机械化施工。香港早期的公共房屋建设就像内地目前情况一样,大量使用手工作业,施工质量无法得到保证,污染很大。为此,香港房屋署于1980年代中期强制在结构墙施工中采用大钢模,以及相关的机械化设备,如塔吊、预拌混凝土等。随着现场施工的机械化,建设质量稳步提高。香港房屋署从1980年代后期又推出重大举措——在公屋建设中采用预制外墙,可大量减少现场湿作业,并有效防止渗漏水,成效非常显著。随后,公屋建设不断采用新的预制构件,包括楼梯、楼板、内隔墙、阳台、管道井、垃圾槽等。在香港最新建设的启德公屋项目中,还采用了使用混泥土整体预制的厨房和洗手间,这样可以有效防止厨卫出现渗漏水、极大提高了厨卫施工的质量,并使工业化住宅的整体预制率提高到了将近50%。 
    香港公共房屋的工业化建造也积极探索适应本地实际的工法。在香港推广工业化施工的初期,从国外引进了“后安装工法”,又称“日本工法”,该工法主要在美国、日本、台湾地区等地使用,由于主体结构大量采用钢结构或预制框架结构,施工顺序一般为先进行主体施工、后进行外墙装配的方式,故称为“后安装法”。预制的外墙往往是作为非承重的挂板使用,对于主体及构件的尺寸精度要求较高,施工操作的工艺要求也较高,否则构件之间会出现“误差积累”而无法安装,并且由于构件之间宏观缝隙的存在,在解决保温、防水、隔声方面有很高的要求,采用后安装法装配施工时往往建安成本较高。由于香港台风多、降雨充沛,公共房屋在用“后安装工法”施工的住宅,在使用中都发生了大量的渗漏水现象,每年需投入大量人力物力进行维修。
    后来,香港房屋署进行了改进,采用了“先安装法”,又称“香港工法”,该工法主要在新加坡和香港等地使用,主体结构一般采用现浇混凝土结构,施工顺序为先安装预制外墙、后进行内部主体现浇的方式,故称为“先安装法”,预制的外墙既可作为非承重墙,也可作为承重的结构墙,由于先将墙体准确地固定在设计的位置,主体结构的混凝土在现场浇筑,待现浇部分完全固结后形成整体的结构,因此对预制构件的尺寸精度要求不高,降低了构件生产的难度,同时每一次浇筑混凝土都是“消除误差”的机会,提高了成品房屋的质量,而且整体式的结构提高了房屋防水、隔声的性能。“先安装法”在香港取得的很好的效果,比较适合施工水平不高的发展中国家,特别是渗漏水问题彻底解决,值得我们认真学习和借鉴。 
    香港的住宅产业化和工业化,取得了良好的社会效益和经济效益。尽管采用预制构件和机械化施工的成本较高,但是彻底解决了渗漏水问题,使维修费用大幅度下降,采用工业化和机械化施工,单位维修费下降为原来的5%(见表1),并且施工进度快、质量好、节约人工和材料,大量减少了建筑垃圾。因此,住宅的全寿命使用成本反而会大幅降低。香港房屋委员会自1990年代起在公共房屋建设中强制推行了工业化,取得了巨大的成功。2010年,香港房屋署曾委托香港理工大学,对公屋的寿命进行评估。从15年内建设的250栋建筑中抽取8栋,结果显示,公屋的使用寿命可达到100年,远远超过设计年限的50~70年。公屋寿命的提高,原因是大量使用钢模板和施工机械,减少人为错误;工厂预制构件的质量大大提高;工厂化预制导致混凝土保护层厚度一致,可提高寿命;工厂生产用的混凝土质量较高。(见表)

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  总结住宅产业化的香港模式,其经验主要有五条:
1.住宅产业化与保障房命运紧密相连,首先在公共房屋中实施并形成有效需求,引导社会形成设计、生产、运输、安装、监督等完整的产业链。
2.全面推广标准化设计,可以有效加快建设速度、减少成本、提高质量。 
3.2001年政府出台建筑面积奖励政策,对采用预制外墙的商品房给予建筑面积奖励(6~8%),有力推动了开发商采用预制外墙等。 
4.“香港工法”,即“先装法”工艺比较适合中等工业化条件下的住宅产业化推广,更加适合内地目前的国情和发展阶段。 
5.采用住宅产业化和工业化技术,初期投资会略微上升,但因产品质量大幅提高导致维修成本会大幅下降,并节省大量人工和材料,还可以大幅度提高建筑物寿命,全寿命使用成本反而会大幅下降。